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加强物业管理 改善小区环境

发布日期:2015-09-14   发稿人:   阅读:次   字体:[] [] []

                                         刘兴刚 县政协常委、“三城同创”办公室主任

 

住宅小区是城镇化进程的必然产物,它不同于广大农村单门独户的住宅,它具有规划建设集中,使用功能多样,房屋外观整齐,公共设施配套,管理难度复杂等特点。近年来,随着我县城区建设的快速发展,住宅小区规模也在逐步扩大,小区的建筑质量、设施配套、卫生管理等方方面面的问题逐步显现且矛盾日益突出,小区管理已被提上重要的议事日程。县委、县政府高度重视小区治理工作,2014年专门成立县小区治理工作领导组,将县城住宅小区整治提升作为民生工程,投入约2000万资金,进行专项整治,小区环境得到有效改善。但小区管理仍然存在许多矛盾,尤其是小区物业管理存在问题十分突出。

一、全县住宅小区基本情况

截至目前,全县共有小区3 1个,其中:商住小区2 3个,安置区8个(含现代产业园区4个);小区建筑面积约254万㎡;现已成立业主委员会的有2 1个小区;已实行物业管理的有2 5个小区,共有物业管理服务企业23家,其中一级资质3家、二级资质4家、三级资质1 6家。

二、目前小区物业管理存在的问题

1、房屋质量问题。大部分小区都存在部分单元顶层渗水,墙面有裂痕,墙体渗水等。

2、基础设施问题。大部分小区下水管排水不畅,部分小区路面坏损、停车位不足等。

3、违章建设问题。大部分小区均存在擅自改造车库、储藏室、改变房屋用途,部分顶层住户乱搭乱建等。

4、服务水平问题。部分小区垃圾清扫不及时,装修垃圾乱扔乱倒,绿化带内乱耕乱种,乱晒衣物,饭店油烟随意排放,麻将室、KTV、广场舞噪音污染大等。

5、安全防范问题。小区消防设施受损,消防通道被占,监控设施没有全覆盖,部分小区没有安装门禁系统,小区物业管理人员年龄偏大,夜间巡逻次数少等。

6、物业费用问题。部分小区由于存在的问题得不到解决,部分业主拒缴物业费,物业公司因物业费欠收导致物业服务不及时、不到位,从而形成恶性循环。

三、小区物业管理问题的成因

1、规划设计不到位,工程质量把关不严,房屋质量有问题。有些小区规划设计没有考虑物业、社区等办公用房;有些小区受利益驱使,随意变更设计,扩大容积率,挤占公共用地,导致小区绿地、道路、停车场等公共设施用地不足;有些小区竣工验收程序不严格、不到位,甚至未验收先入住,导致房屋质量问题发现的不及时,整修不到位。

2、政府职能部门责权不明,认识不清,联动作用不强。针对小区乱搭乱建、乱耕乱种、乱晒乱晾、油烟污染、噪音扰民、基础设施不到位等问题,一些职能部门缺乏主动担当意识,合力不强,甚至推诿扯皮,导致问题久拖不决,群众不满,矛盾日益突出。

3、物业服务企业履职不到位,服务质量不高。我县物业服务企业资质较低,一级资质仅3家。目前,就我县物业服务企业而言,仅仅起到了环卫及门卫的作用,对小区的防火防盗宣传,基础设施的管护与维修,对乱搭乱建、乱停乱放、乱耕乱种、乱晒乱晾、乱摆摊点、损坏绿地等不文明行为的劝阻,经常性开展便民服务活动的作用发挥甚少,小区的物业服务水平不高。

4、业主的文明素质参差不齐,有待提高。部分小区业主原先居住在农村,搬入小区后,从村民变成市民,人居环境、生活习惯、行为素养都发生了很大变化,乱停乱放、乱扔垃圾、乱搭乱建等不良习惯难以彻底摒弃,从村民到市民的角色转换短时间内难以转变。

四、加强小区物业管理工作建议

(一)建好平台,充分发挥作用

业主委员会是由业主选举产生,按照《物业管理条例》代表业主,维护业主的权利,协调解决业主和物业公司之间的矛盾,根据小区物业管理的需要及金政[2014]12号、金政办(2014)1 2号文件要求,各小区应及时成立业主委员会,全面实行物业化管理,政府和相关职能部门要重视小区业主委员建设,切实解决业主委员会及物业公司办公用房问题,探索建立社区干部去小区业主委员会兼职制度和业主委员会经费保障或以奖代补制度,搭建好小区服务平台,充分发挥业主委员会调处矛盾,化解纠纷的“缓冲器”作用。

(二)引入竞争,规范物业服务

完善和落实对物业服务企业实行资质管理制度,从事物业管理的人员应取得职业资格证书,未取得物业服务资质证书的企业或单位不得从事物业管理工作,严禁挂靠、借壳从业。引入竞争机制、吸引有实力的物业公司进驻金寨。凤城小区引进一级资质有实力的物业服务公司的做法成效初显。行业主管部门要总结推广,招大引强,通过联合、兼并、重组等方式打造管理正规化、服务专业化的物业公司,为业主提供更加优质的服务。

(三)部门联动,形成整治合力

按照《金寨县城市住宅区物业管理暂行办法》规定,充分发挥县住建(房管)局、城乡规划局、行政执法局、公安局(交警大队)、物价局、市场监督局等相关职能单位作用。以住建(房管)局牵头总抓,各职能部门相互配合,各司其职、确保执法到位。住建局成立房屋质量鉴定组,对有质量问题的房屋、道路进行质量鉴定,查找责任主体并督促责任主体单位负责维修;建立新建小区综合查验制度,对发现的问题,责令建设单位及时整改,新建小区综合查验后,方可交付使用。

(四)加大宣传,共建和谐小区

业主是小区的主人,每位业主都应自觉遵守小区的各项管理制度,相关部门要加大宣传力度,营建“小区是我家、创建靠大家”的浓厚氛围。坚持和倡导党员干部进社区、入小区活动,带头开展文明创建活动,支持业主委员会、物业公司开展工作,按时主动缴纳物业服务费用,模范遵守小区管理规约,敢于抵制不文明行为,共建和谐小区,同享美好生活。